Rehabilitación / Foto: Nolan Issac (unsplash)

Gestión de obras de rehabilitación: los aspectos a tener en cuenta

Antes de empezar a discutir tus planes con los constructores artesanos tienes que ser absolutamente claro sobre tus planes. Estúdielos hasta que se familiarice con cada detalle. Siempre que sea posible debes seguir los planes en cada detalle.

Esto no es porque piense que las autoridades locales de planificación exigirán que su propiedad sea demolida porque ha puesto un fregadero en el lugar equivocado, sino porque tan pronto como permita un cambio que puede escalar a malentendidos entre los diferentes trabajadores involucrados, disputas, y un aumento incontrolable de sus costos.

¿Demasiado dramático? Supongamos que el fontanero tiene una buena idea de usar un plato de ducha más ancho de lo que usted había planeado, y al mismo precio. Por qué no, puede pensar, y estar de acuerdo con él. Como mínimo absoluto, ahora tiene que decirle al maçon (las tuberías de desagüe pueden necesitar ser reubicadas antes de que se coloque el suelo de hormigón), al yesero que está construyendo las paredes internas ya que éstas contendrán las tuberías de agua, al electricista (hay normas detalladas sobre las luces y los accesorios eléctricos que no se permiten a cierta distancia de una ducha) y al alicatador. Todo ello debe ser informado por escrito, con copias de los planos revisados. Puede haber otros trabajadores a los que informar también, esto es sólo un ejemplo.

Si el albañil dice que no, no es posible, ahora tiene que retractarse de su cambio de la misma manera. Con los problemas de lenguaje que también se han lanzado a la confusión, puede convertirse muy rápidamente en un proyecto imposible de complicar.

Ahora está listo con su montón de planos y una clara imagen mental de cómo se verá el edificio terminado. Que comience la fiesta. Ahora es el momento de obtener las estimaciones (devis como se conocen en francés). Es usual obtener los estimados durante los (típicamente 2-3) meses que se espera que el permiso de planificación sea aprobado – esto ahorrará mucho tiempo después.

Haga una lista de los artesanos recomendados

Antes de llegar a las «pagesjaunes» (páginas amarillas) locales tienes que preguntar por el barrio. Cualquier persona que conozca que haya vivido en la zona durante un tiempo tendrá recomendaciones que ofrecerle, y también advertencias graves. Escuchen estas recomendaciones. Las recomendaciones personales son la mejor manera de encontrar buenos trabajadores.

A menudo es difícil separar a los que tienen un interés personal en su recomendación de los que hacen una recomendación personal genuina basada en el trabajo que ellos mismos han hecho.

Muchos recién llegados a Francia preguntan a la persona que mejor conocen por sus recomendaciones – el agente inmobiliario a través del cual compraron la propiedad. Es poco probable que esta sea la mejor manera de encontrar buenos trabajadores, y los recomendados a veces son parientes o amigos personales del agente inmobiliario. Si le pide recomendaciones a su agente inmobiliario, insista en hablar en privado con los clientes actuales y anteriores de los trabajadores sobre su trabajo. Incluso entonces, puede que sean recién llegados como usted, y que no estén en condiciones de comparar realmente la calidad del trabajo y el precio pagado.

La anciana que vive en la casa de abajo, o el ex-patriado que ha vivido en la zona durante unos años, son a menudo su mejor oportunidad de obtener una valiosa recomendación.

Si alguien le recomienda una lista completa de constructores ingleses, sus recomendaciones deben ser ignoradas. En una ciudad francesa es casi posible (aunque improbable) que el mejor electricista, fontanero o albañil sea inglés. Cualquiera que sugiera que TODOS los mejores trabajadores de la ciudad son ingleses – no hay posibilidad. Deben haber elegido a sus trabajadores basándose en el idioma más que en sus habilidades. Esa no es la mejor manera de hacer un buen trabajo a un buen precio.

Siguiente sugerencia – nunca trate con ningún constructor, ya sea de Francia, el Reino Unido, Europa del Este o cualquier otro lugar, que no esté debidamente registrado en Francia. Todos los trabajadores registrados podrán mostrarle un número SIRET (ver sección separada para saber cómo verificar un número SIRET). Si no lo comprueba, se expone a problemas de calidad de trabajo, problemas de garantías y seguros, problemas de impuestos cuando vende. No digo esto porque tenga un gran problema moral con la gente que «trabaja en negro». El sistema burocrático francés para iniciar un negocio y emplear a la gente es un desastre tal que muchas personas están más o menos obligadas a trabajar en la economía sumergida – es simplemente una cuestión de calidad de trabajo, precio pagado y cuestiones fiscales.

Una posibilidad más fácil es elegir «equipos» que siempre trabajan juntos, o un contratista de construcción que subcontratará las partes individuales del proyecto por sí mismo. Todos los constructores tendrán sus electricistas preferidos y así sucesivamente. Si los diferentes equipos se conocen entre sí, probablemente se darán cuenta de que se informan mutuamente sobre los retrasos y problemas de su proyecto durante el almuerzo o una copa en el bar. Cuando haya elegido a su albañil, pregúntele con quién trabaja normalmente, o pregunte a otras personas cercanas que hayan hecho trabajos para conocer los detalles de los equipos que trabajaron para ellos.

En realidad, conseguir citas

Ahora tienes una lista de constructores y comerciantes que necesitas para que inspeccionen la propiedad, y luego para que te den presupuestos (conocidos como «devis»).

Esto es a menudo en sí mismo un proceso complicado. A menudo tendrás que llamar a alguien dos o tres veces antes de que venga a tu propiedad a echar un vistazo. Intente adular – «Madame Vernier me sugirió que le llamara porque estaba muy contenta con el trabajo que hizo por ella» o la persistencia.

Después de que hayan ido a inspeccionar su propiedad, y se hayan llevado una copia de sus planos, normalmente pasarán al menos dos o tres semanas antes de que llegue un presupuesto. Y esto será sólo después de que usted haya llamado una o dos veces para preguntar cuánto tiempo pasará y mencione de nuevo lo entusiasmado que está por que hagan el trabajo. Lleva mucho tiempo preparar una idea complicada y no siempre es la primera prioridad para alguien que ya tiene seis meses de trabajo atrasado.

La buena noticia es que aquí es donde sus problemas con los trabajadores franceses normalmente terminan. Después de que usted haya aceptado un presupuesto, la gran mayoría de los trabajadores harán un trabajo de buena calidad (han servido un largo aprendizaje), más o menos a la hora prometida, y trabajarán hasta tarde en la noche si es necesario, para terminar el trabajo a tiempo.

Es necesario que se revise la cotización con mucho cuidado. Es necesario que entienda todos los puntos y términos enumerados, si quiere estar seguro de que el trabajo presupuestado es el mismo que el que usted quiere hacer. Esto no siempre es sencillo, la cotización de su albañil no dirá «construir casa – 150.000 euros». Será un documento de varias páginas especificando todo, desde el tamaño de la puerta hasta el color de la piedra. O el fontanero puede cobrar un precio razonable por el trabajo de fontanería, pero propondrá grifos y accesorios muy caros. Esta es la mejor etapa para resolver cualquier malentendido, no cuando el techador está a medio camino de colocar las tejas del color equivocado ocho meses después.

Del mismo modo, si cree que algo se ha omitido en la cotización, tendrá que discutirlo en esta etapa. No asuma que forma parte de uno de los otros puntos «difíciles de entender porque son técnicos» de la cita. Si pregunta por qué se ha omitido en la cita el vertido de un suelo de hormigón, y ya está ahí, los comerciantes no pensarán «Ah, bueno, puedo volver a añadirlo y hacer una fortuna», sino que le explicarán en qué parte de la cita aparece. Y si no está ahí, probablemente no va a suceder, y si sucede, se le cobrará por ello.
Ahora que ha recibido los presupuestos, y que debe dejar pasar por lo menos de seis a ocho semanas para este proceso, y que ha comprobado que podrá pagar todas las facturas cuando lleguen, y que tiene una clara comprensión del trabajo especificado, ya puede aceptar el presupuesto.

Aceptando el presupuesto y contrato

Las citas deben ser aceptadas por escrito. Si su francés escrito es pobre, un par de frases que digan: «Aceptamos sus ideas de [fecha], número [ref]». Por favor, confirme cuán pronto puede comenzar’ debe ser manejado.

A veces se sugiere que intente añadir una cláusula que condicione la cita a una determinada fecha de inicio o finalización.

Dudo que esto le ayude demasiado. Incluso si las fechas (y todo el dispositivo) no son rechazadas por el constructor, poco podrá hacer al respecto si el trabajo comienza tarde. ¿En serio vas a llevar al fontanero a un tribunal francés si se retrasa? Sé que a algunas personas les gusta tratar de insertar cláusulas de penalización en caso de que se produzca un retraso. En mi opinión, desarrollar una relación positiva con sus trabajadores dará mejores resultados, pero puede considerar que vale la pena.

Recientemente recibí una consulta de alguien que había pagado un 25% de depósito para un nuevo techo, con el trabajo a punto de comenzar en un mes o dos. Ahora han decidido no continuar con el trabajo por razones personales. En esta situación particular el problema era inevitable, pero intente asegurarse de que sólo acepta un presupuesto, pague o no un depósito, si está completamente seguro de que quiere continuar con el trabajo. De lo contrario, creará una situación difícil en todos los aspectos, si los trabajadores involucrados han comprado materiales, pospuesto otros trabajos y así sucesivamente para encajar su trabajo.

¡No aceptes un presupuesto a menos que tengas el dinero para pagar las facturas cuando lleguen! Conozco a alguien que pidió prestado el dinero del banco para renovar una casa. La casa no generó suficientes ingresos para pagar el préstamo, y el banco está forzando la venta de la propiedad.

Presente una copia de la carta que envió aceptando la idea.

Pagos iniciales y por adelantado

En una o dos ocasiones se nos pidió un pequeño pago (10%) justo cuando comenzó el trabajo, porque el costo de los materiales involucrados era alto. Más frecuentemente se nos pedía pagos por etapas a medida que el trabajo avanzaba, pero estos nunca excedían el valor del trabajo ya realizado.

Nunca pagamos nada por adelantado al comienzo del trabajo, o en el momento de aceptar un presupuesto, y nunca pagamos un gran porcentaje del total por adelantado. Tampoco debería hacerlo usted. Por otro lado, siempre pagamos las facturas puntualmente cuando llegaron. La mayoría de los artesanos son pequeños negocios, y pueden prescindir de esperar meses a que pagues. Se correrá la voz entre los demás comerciantes de la zona muy pronto si eres un pagador lento, o disputas tus facturas innecesariamente.

Nunca pague una cantidad de dinero mayor que la cantidad de trabajo que se ha completado hasta ese momento, excepto si paga por materiales ya comprados y suministrados.

Cambios posteriores en el precio

No es una estimación variable que se pueda cambiar a voluntad, sólo porque las cosas funcionaron de manera ligeramente diferente cuando el trabajo estaba en marcha. En circunstancias normales, lo único que puede cambiar el precio final es cualquier cambio que se haya discutido y acordado con las personas involucradas. Cualquier cambio en el precio debe tener un dispositivo adicional que lo acompañe.

Debo admitir que no siempre seguimos esta regla, cuando estábamos seguros de que podíamos confiar en alguien. Cuando acordamos con nuestro fontanero que necesitábamos tres radiadores de baño en lugar de dos, nos alegró que añadiera el coste adicional correcto en la factura final. La mayoría de los cambios son menos fáciles de cuantificar. Si decide que quiere la pared trasera de la casa reubicada en lugar de pintada, o una fosa séptica más grande de lo que había planeado originalmente, debe obtener un presupuesto adicional por escrito.

En general, esto nunca ha sido un problema para nosotros en Francia, donde una idea es más como un «presupuesto fijo» que una «estimación».

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